Преимущества и 3 способа вложиться в недвижимость в 2023 году

Недвижимость относят к защитным активам, которые “всегда в цене”. У многих такой тип инвестиций ассоциируется с надежностью и прибыльностью. Рассмотрим, оправдана ли надежда на успешную торговлю жильем, какие есть недостатки и какими способами можно инвестировать в недвижимость.

Почему стоит вкладываться в недвижимость

Торговля недвижимым имуществом связана с выгодными, но сложными сделками. Поиск покупателя, приведение квартиры в порядок, определение справедливой цены — все это отталкивает потенциальных инвесторов. Однако есть ряд существенных преимуществ, которые делают вложения в недвижимость привлекательными несмотря на недостатки.

Стабильная и высокая доходность. Рынок недвижимости растет почти постоянно, причем по темпам обходит многие другие инструменты. Серьезное падение цен на недвижимость наблюдается достаточно редко в отличие от активов на фондовой бирже, например.

График стоимости квадратного метра в целом по России с 2016 по 2023 год. За это время цены выросли почти в два раза. При этом если, например, фондовый рынок в 2022 году обвалился на треть, то динамика цен на недвижимость скорее просто замедлилась. На графике отражены данные вторичного рынка, основанные на фактических сделках. Источник: https://sberindex.ru/

Низкие риски. Обычно на ценах негативно сказываются только действительно серьезные события, эффект которых постепенно сглаживается. Сама по себе недвижимость — тоже надежный актив, особенно если это квартира в доме с хорошим состоянием. Акции компании могут упасть, по облигациям может быть дефолт, депозит могут не вернуть при банкротстве банка. Недвижимость же пострадает только при чрезвычайных ситуациях, но на такой случай можно оформить страховку.

Защита от инфляции и обесценивания рубля. Цены на недвижимость достаточно быстро реагируют на изменение курса рубля в сторону ослабления — собственники сразу пересчитывают стоимость.

Какие есть недостатки

Несмотря на то, что недвижимость — надежный актив, который всегда в цене, у нее есть особенности.

Высокий уровень вовлечения инвестора. Искать продавца и покупателя лучше самостоятельно. Это значит, что придется ездить по разным квартирам и сравнивать предложения, самостоятельно изучать обстановку на рынке и перспективы конкретного района. Можно нанять специалиста и перепоручить ему всю работу, но это в итоге негативно скажется на доходности.

При продаже также придется сначала оценивать справедливую цену собственности, а после искать покупателя. В этом случае помощь риэлторов может быть уже более полезна.

Зависимость от региона. В разных частях как страны, так и отдельного города ситуация с недвижимостью отличается. Где-то цены только растут, а где-то снижаются — нужно изучать ситуацию с максимальной степенью конкретизации, чтобы грамотно рассчитать потенциальную доходность и риски.

Если по России в целом в 2022 году цены вышли на “плато”, то в Москве наблюдался обвал на почти 50 000 а квадратный метр. Восстанавливаться цены начали только летом 2023 года, а до этого только падали. Важно оценивать ситуацию не глобально, а по конкретному региону. Источник: https://sberindex.ru/

Зависимость от внешних факторов. На цену жилья влияет много факторов, на которые инвестор не может повлиять. Например, рядом с домом могут построить промышленное предприятие, и цена собственности в районе упадет. Также важна динамика процентной ставки и рынка кредитования. Обычно для покупки жилья берут кредит и возможности сильно зависят от установленных банком процентов. Поэтому во время повышения ставок спрос может падать.

Низкая ликвидность. Найти покупателя по хорошей цене бывает достаточно сложно, особенно в периоды кризисов. Квартира — не акция, её нельзя продать за один день. Это всегда долгие поиски и сделки, и только потом — получение прибыли.

Высокий порог входа. Найти удачное предложение с маленьким капиталом трудно, как и получить хорошую доходность. Обычно нужно несколько миллионов рублей. Впрочем, из этого правила есть исключение — торговля через инвестиционные фонды, о которых расскажем дальше.

Как инвестировать в недвижимость

Недвижимое имущество — хороший актив, которым нужно распорядиться. Есть несколько вариантов, как получить доходность. В первую очередь это продажа и сдача в аренду.

Покупка и перепродажа

Этот способ считается самым прибыльным и быстро окупаемым, но не позволяет получать пассивный доход в отличие от сдачи недвижимости в аренду. Есть разные способы повысить цену квартиры перед продажей:

1. Купить собственность в плохом состоянии и сделать ремонт.

2. Выкупить комнаты в коммунальной квартире и продать квартиру целиком.

В обоих случаях понадобятся дополнительные вложения и внимание, но часто разница в цене получается больше, чем затраты.

Также важно, что если собственность приобреталась после 2016 года, то её нужно либо держать пять лет, либо при продаже уплачивать подоходный налог.

Аренда

Этот способ хорош в первую очередь тем, что позволяет получать пассивный доход. Долгое время даже существовала стратегия, при которой квартира бралась в ипотеку, платежи по которой полностью гасились за счет аренды. При удачном стечении обстоятельств такая система может продолжать работать.

Недостаток же в том, что при сдаче собственности в аренду у инвестиций получается очень долгий срок окупаемости. Все зависит от региона и цен, но если, например, квартиру за 4 млн. сдавать по 20 000 в месяц, то эти вложения окупятся только через более чем 16 лет.

Отдельное направление — сдача коммерческой недвижимости. Под юридических лиц собственность можно сдавать по более высоким ценам, но скорее всего и цена покупки будет выше. Также не все типы собственности подходят для ведения бизнеса — предпочтение лучше отдавать помещениям на первом этаже в домах, где есть и другие торговые точки, чтобы не было проблем с получением разрешения от соседей.

Также можно сдавать квартиру посуточно — тогда общая сумма за месяц также будет выше, чем при долгосрочной аренде. Однако затрат и внимания также нужно больше, а риски выше. После жильцов помещение нужно убрать, заменить поломанную мебель или даже технику. В итоге есть риск потратить больше сил, но получить примерно тот же доход.

Некоторые сдают туристам одну из комнат в квартире, а в другой живут сами. Это не только возможность общаться с разными людьми, но и основа для потенциального бизнеса — туристам можно оказывать дополнительные услуги. Например, готовить национальные блюда, продавать сувениры, участвовать в партнерских программах экскурсионных бюро.

Фонды

Некоторые паевые инвестиционные фонды занимаются инвестициями в недвижимость. Они могут перепродавать собственность и постепенно наращивать капитал, а после в оговоренную в уставе дату все продать и разделить между акционерами. Есть и другие варианты — фонд сдает недвижимость, а полученную прибыль распределяет между пайщиками.

Чтобы получать прибыль фонда, нужно купить его пай — долю в общей собственности. Фонды, торгующие недвижимостью, редко торгуются на бирже — их нужно искать самостоятельно и заключать сделки на внебиржевом рынке. Также они чаще бывают закрытого или интервального типа — купить пай можно не всегда, а в определенную дату.

Основное преимущество таких инвестиций в том, что у них значительно меньший порог входа. Пай фонда может стоить несколько тысяч, но по динамике изменения цены будет приближен к полноценной недвижимости. Такой подход почти не требует внимания инвестора — все сделки проводит управляющая компания, получая за это комиссию.

Итоги

Недвижимость относится к защитным активам, но при этом обладает множеством нюансов. Оптимальной остается покупка и последующая перепродажа по более высокой цене, так как в таком случае вложения достаточно быстро окупаются. Однако такой подход чаще требует личной вовлеченности инвестора во все процессы и события, что предотвращает накопление капитала в аналог работы.

Не стоит забывать о нетипичных типах собственности — складских помещениях или даже парковках. Они могут давать доходность и при этом часто доступны инвесторам с меньшим начальным капиталом.