Для чего нужен эскроу-счет и кто может его открыть

При совершении крупных сделок, особенно связанных с покупкой недвижимости или бизнеса, всегда существует риск. Покупатель боится потерять деньги, а продавец — не получить оплату после выполнения своих обязательств. Чтобы защитить интересы обеих сторон и сделать процесс максимально прозрачным, были созданы специальные финансовые инструменты. Один из самых надежных и востребованных сегодня — эскроу-счет.

Этот механизм стал обязательным для большинства сделок с новостройками в России, что кардинально изменило рынок долевого строительства и повысило его безопасность. Давайте разберемся, что такое эскроу-счет, как он работает и в каких еще ситуациях может быть полезен.

Что такое эскроу-счет простыми словами

Эскроу — это специальный банковский счет, который используется для безопасного проведения расчетов между двумя сторонами. Покупатель (депонент) вносит на этот счет деньги за товар или услугу, но продавец (бенефициар) не может получить их сразу. Средства остаются «замороженными» до тех пор, пока продавец не выполнит все условия, прописанные в договоре.

Банк в этой схеме выступает в роли независимого посредника (эскроу-агента). Он контролирует выполнение обязательств и только после получения документального подтверждения (например, акта приема-передачи квартиры) переводит деньги продавцу. Если сделка срывается по вине продавца, банк возвращает всю сумму покупателю.

Этот механизм стал особенно важен после вступления в силу закона 151-ФЗ от 1 июля 2019 года, который обязал застройщиков использовать эскроу-счета при продаже жилья в строящихся домах. Это свело к минимуму риски появления обманутых дольщиков.

Ключевые участники сделки

• Депонент — сторона, которая вносит деньги. Чаще всего это покупатель недвижимости.
• Бенефициар — сторона, которая получит деньги после выполнения условий. Как правило, это застройщик или продавец.
• Эскроу-агент — банк, который открывает счет и контролирует сделку.

Важно понимать, что эскроу-счет — это не депозит. Банк не может использовать хранящиеся на нем деньги для своих операций, и на них не начисляются проценты. Зато средства на эскроу-счетах, открытых для сделок с недвижимостью, застрахованы государством на сумму до 10 миллионов рублей.

Где еще применяется эскроу

Хотя эскроу-счета прочно ассоциируются с покупкой новостроек, их сфера применения гораздо шире. Этот инструмент удобен для любых крупных и сложных сделок, где важна гарантия исполнения обязательств. Например:

• Покупка вторичной недвижимости. Схема защищает и покупателя, и продавца на время регистрации перехода права собственности в Росреестре.
• Продажа бизнеса. Покупатель вносит деньги, которые продавец получит только после полной передачи активов и переоформления документов.
• Сделки с ценными бумагами или долями в компаниях.
• Расчеты по крупным контрактам на поставку товаров или оказание услуг.
• Реализация интеллектуальной собственности.

Плюсы и минусы эскроу-счетов

Как и у любого финансового продукта, у эскроу есть свои сильные и слабые стороны.

Преимущества

• Высокая безопасность. Это главный плюс. Покупатель гарантированно вернет деньги, если сделка сорвется, а продавец уверен, что получит оплату после выполнения своей части договора.
• Стимул для продавца. Продавец (особенно застройщик) мотивирован выполнить обязательства качественно и в срок, чтобы быстрее получить доступ к деньгам.
• Государственное страхование. Средства на эскроу-счетах для покупки недвижимости застрахованы на сумму до 10 млн рублей, что значительно выше стандартного лимита в 1,4 млн.
• Защита от взыскания. Деньги на эскроу-счете нельзя арестовать по долгам покупателя или продавца до завершения сделки.
• Простота расчетов. Продавцу не нужно ждать, пока покупатель принесет деньги, — достаточно предоставить в банк документы, подтверждающие исполнение договора.

Недостатки

• Отсутствие дохода. На деньги, размещенные на эскроу-счете, не начисляются проценты, в отличие от депозита.
• Возможная комиссия. При сделках, не связанных с долевым строительством, банк может взимать комиссию за открытие и ведение счета (обычно около 1% от суммы).
• Ограниченный выбор банков. Услугу предоставляют не все банки, а при покупке новостройки застройщик часто работает с конкретным списком аккредитованных банков.

Как проходит сделка с эскроу-счетом: пошаговый процесс

Рассмотрим алгоритм на примере покупки квартиры в новостройке. Процесс выглядит следующим образом:

1. Выбор объекта и заключение договора. Покупатель выбирает квартиру и заключает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). В договоре обязательно указывается, что расчеты будут производиться через эскроу-счет.
2. Выбор банка и открытие счета. Покупатель и застройщик обращаются в уполномоченный банк для заключения трехстороннего договора об открытии эскроу-счета.
3. Внесение средств. Покупатель вносит на открытый счет собственные средства или деньги, полученные в ипотеку. Банк блокирует эту сумму до окончания строительства.
4. Завершение строительства и передача объекта. Застройщик сдает дом в эксплуатацию. Покупатель осматривает квартиру и, если все в порядке, подписывает акт приема-передачи.
5. Раскрытие эскроу-счета. Застройщик предоставляет в банк разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и акт приема-передачи. После проверки документов банк переводит деньги на счет застройщика. Сделка завершена.

Если покупатель приобретает жилье в ипотеку, схема практически не меняется. Просто деньги на эскроу-счет переводит банк, выдавший ипотечный кредит, после регистрации ДДУ в Росреестре.

Эскроу, аккредитив или банковская ячейка: в чем разница?

Для безопасных расчетов используются и другие инструменты. Важно понимать их ключевые отличия, чтобы выбрать наиболее подходящий вариант для вашей сделки.

Таким образом, эскроу-счет является наиболее защищенным и строго регулируемым инструментом, идеально подходящим для сделок с недвижимостью, особенно в долевом строительстве.

Что нужно запомнить

Эскроу-счет — это современный и надежный способ обезопасить крупные сделки. Он защищает деньги покупателя и гарантирует оплату продавцу. Подведем краткие итоги:

• Это безопасно. Деньги хранятся в банке и переходят к продавцу только после выполнения всех обязательств по договору.
• Это обязательно для новостроек. Покупка квартиры в строящемся доме по ДДУ возможна только через эскроу-счет.
• Деньги застрахованы. В случае банкротства банка государство вернет до 10 миллионов рублей.
• Это удобно. Весь процесс расчетов контролирует банк, что упрощает взаимодействие между сторонами.
• Сфера применения широка. Эскроу можно использовать не только для недвижимости, но и для продажи бизнеса, ценных бумаг и других активов.

Благодаря этому механизму риски при покупке жилья или других дорогостоящих активов сведены к минимуму, что делает крупные вложения более предсказуемыми и спокойными для всех участников.