Продали квартиру? Готовьтесь платить налог. Но его размер не всегда составляет 13% от стоимости проданного жилья — сумма может быть и меньше, если знать законодательство и свои права. Особенно актуально это для пенсионеров: одних из самых социально незащищенных граждан.
В законе нет специальных строчек для пенсионеров, когда речь заходит о продаже квартиры. Есть общие правила, которым подчиняются как люди старше 18 лет, так и люди старше 65 лет. Здесь все четко, ясно и однозначно: есть доход — платите налог.
Продажа квартиры независимо от того, как вы ее получили (купили, получили в наследство), это как-никак доход, поэтому он облагается налогом. За исключением ситуаций, когда вы владеете имуществом уже несколько лет. Условно считается, что этот срок составляет три года, если вы купили жилье до 01.01.2016, и пять лет, если после. Хотя и тут есть оговорка: если это жилье — единственное, то минимальный срок составляет три года независимо от даты покупки. Те же три года, а не пять лет, заложены государством, если вы получили жилье в наследство, в подарок, через приватизацию или по договору, подразумевающему пожизненное содержание предыдущего владельца жилья
Не всегда есть возможность продавать квартиру через три, а тем более через пять лет. Кому-то срочно нужны деньги, кто-то хочет разделить имущество: ситуаций масса. Но это не значит, что вы обязательно должны терять 13% от стоимости квартиры и сокращать свой доход. Уменьшить налог можно, если получить налоговый (имущественный) вычет из дохода от продажи.
Максимальный размер имущественного вычета с продажи квартиры (дома) составляет 1 000 000 рублей. То есть налог, который вам придется заплатить, считается по формуле: (доход – налоговый вычет) * 13%.
|
Например, если вы продали квартиру за 4 000 000 рублей, то налог вы можете заплатить не со всей суммы, а только с 3 000 000. То есть ваш налог — это (4 000 000 – 1 000 000) * 13% = 390 000 рублей вместо 520 000, которые вы бы заплатили, отказавшись от использования налогового вычета. |
Если квартира продалась за сумму менее 1 000 000 рублей, то налог платить не нужно.
Как сказано выше, налог платится с дохода. Если дохода не было, то и налогов быть не должно. Например, вы купили квартиру в 2018 году за 4 000 000 рублей и продали ее в 2020 за те же 4 000 000 рублей — в этом случае прибыли нет. Чтобы доказать это налоговой, при заполнении декларации прикрепите документы (банковские чеки, договор купли-продажи, акты приема-передачи квартиры), которые вы оформляли при покупке и при продаже. Хорошо еще иметь на руках расписку от продавца, что вы передали ему деньги.
Если же вы все же получили прибыль, но она меньше, чем полная стоимость квартиры (например, вы купили ее за 4 000 000 рублей, а продали за 5 000 000), то налог платится только с разницы (то есть с 1 000 000 рублей).
Расходы на ремонт (капитальный, а не поклейка обоев) тоже могут «снизить» вашу прибыль. Но здесь тоже надо не забыть все задокументировать: пригодятся и фотографии квартиры до-после ремонта, и чеки на покупку стройматериалов, и расписки от подрядчиков. В идеале отсутствие ремонта должно быть указано и в договоре покупки (том самом, который вы составляли, когда приобретали квартиру, которую сейчас продаете).
Нет строгих правил касательно того, как лучше сократить налог с продажи квартиры. Вы имеете право выбрать вариант, который более выгоден вам. Поэтому вооружитесь калькулятором и посчитайте, в каком случае вы заплатите меньший налог.
Некоторые несознательные граждане стремятся искусственно занизить размер дохода, чтобы снизить размер налога. Например, указывают в документах, что продали квартиру за 2 000 000 рублей при том, что по факту получили 4 000 000.
Налоговая активно борется с такими продавцами и смотрит не только сумму, указанную в договоре, но и кадастровую стоимость жилья (точнее, они берут цену, указанную в государственном кадастре недвижимости, и умножают ее на понижающий коэффициент, равный 0,7). И если в договоре указано 2 000 000, а в выписке из ЕГРН 4 000 000, то налог придется платить с 4 000 000 * 0,7, несмотря на цифры в договоре.
Если же вы продали жилье за сумму больше, чем указана в кадастре, то платить налог надо именно с нее. Например, если в кадастре указано 4 000 000, а вы продали жилье за 5 000 000, то ваша налогооблагаемая сумма — 5 000 000.
Подать налоговую декларацию за предыдущий год необходимо до 30 апреля текущего года. А оплатить налог — до 15 июля.
Подавать декларацию необходимо всем, кто продал квартиру, даже если по закону вам не нужно платить за нее налог (например, она продалась за сумму менее 1 000 000 рублей, прибыль с продажи равна тратам на покупку и др.). Просто в этом случае вам нужно приложить документы, подтверждающие, что вы чисты перед законом. Иначе придется платить штраф.
