Открыть вклад или купить квартиру – что принесёт больше денег?

Наличие крупной суммы денег, например, 5 миллионов рублей, ставит перед владельцем важную задачу: как не только уберечь капитал от инфляции, но и заставить его работать. Просто хранить деньги на счете — значит терять их покупательную способность с каждым днем. Чаще всего выбор сводится к двум классическим инструментам: надежному банковскому вкладу и материальному активу в виде квартиры для сдачи в аренду.

Оба варианта имеют свои преимущества и риски, а их доходность сильно зависит от текущей экономической ситуации. Давайте детально разберем, куда выгоднее вложить 5 миллионов рублей в 2025 году, сравнив все плюсы, минусы и подводные камни.

Вариант 1: Банковский вклад — надежность и предсказуемость

Банковский вклад — это один из самых простых и понятных способов инвестирования. Он не требует от вас глубоких знаний финансового рынка, постоянного вовлечения и дополнительных расходов, как в случае с недвижимостью. Вы просто передаете деньги банку на определенный срок и получаете за это проценты.

Процентные ставки и ожидаемый доход

Ключевым фактором привлекательности вкладов является процентная ставка. В 2025 году, на фоне высокой ключевой ставки Центрального Банка, банки предлагают очень выгодные условия. По данным на май, средняя максимальная ставка по рублевым депозитам в крупнейших банках достигла 19,6% годовых.

Это означает, что при вложении 5 миллионов рублей ваш годовой доход до уплаты налогов может составить 980 000 рублей (5 000 000 ₽ × 0,196).

Как рассчитывается налог на доход с вклада?

С 2021 года доход по вкладам, превышающий определенный лимит, облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%. Необлагаемый минимум не является фиксированной суммой и зависит от ключевой ставки ЦБ.

Формула расчета проста: 1 000 000 рублей × максимальная ключевая ставка ЦБ за год / 100.

Давайте посчитаем чистую прибыль на нашем примере. Допустим, максимальная ключевая ставка в 2025 году составила 21%.

• Ваш доход по вкладу: 980 000 ₽.
• Необлагаемый минимум: 1 000 000 ₽ × 21% = 210 000 ₽.
• Сумма для расчета налога: 980 000 ₽ - 210 000 ₽ = 770 000 ₽.
• Сумма налога (НДФЛ 13%): 770 000 ₽ × 0,13 = 100 100 ₽.
• Чистый доход после налогов: 980 000 ₽ - 100 100 ₽ = 879 900 ₽.

Таким образом, реальная доходность вклада составит около 17,6% годовых. Это высокий и, что важно, предсказуемый результат.

Гарантии и риски

Главное преимущество вкладов — государственная защита. Все вклады в банках, входящих в систему страхования вкладов (АСВ), застрахованы на сумму до 1,4 миллиона рублей. Чтобы полностью обезопасить свои 5 миллионов, достаточно разместить их в четырех разных банках, не превышая лимит в каждом.

Основной риск для вкладчика — инфляция. Если темпы роста цен окажутся выше ставки по депозиту, реальная доходность может стать отрицательной. Однако при текущих ставках вклады уверенно обгоняют инфляцию.

Вариант 2: Покупка квартиры — долгосрочный актив

Инвестиции в недвижимость традиционно считаются надежным способом сохранить и приумножить капитал в долгосрочной перспективе. Квартира — это физический актив, который можно сдавать в аренду, получая пассивный доход, а со временем продать по более высокой цене.

Доходность от сдачи в аренду

Средняя доходность от сдачи жилья в аренду в крупных городах России составляет 4–6% годовых. Однако в Москве этот показатель может быть выше. Предположим, за 5 млн рублей мы покупаем небольшую студию или однокомнатную квартиру в спальном районе столицы.

При средней арендной ставке около 45 000 рублей в месяц годовой доход составит 540 000 рублей. Но это "грязный" доход, из которого нужно вычесть обязательные расходы.

Потенциальный доход от перепродажи

Второй источник прибыли от недвижимости — рост ее стоимости со временем. Исторически цены на жилье в мегаполисах растут, обгоняя инфляцию. Продав квартиру через 5-10 лет, можно зафиксировать значительную прибыль.

Однако этот доход не гарантирован. Рынок недвижимости подвержен циклам: периоды роста могут сменяться стагнацией или даже падением цен, особенно на фоне высоких ипотечных ставок и снижения спроса. Кроме того, недвижимость — низколиквидный актив. Быстро продать квартиру по выгодной цене не всегда возможно.

Стоит ли брать ипотеку для сдачи в аренду?

При текущих ипотечных ставках (около 20% и выше) покупка квартиры в кредит для последующей сдачи в аренду является убыточной. Ежемесячный платеж по ипотеке будет значительно превышать доход от аренды. Такая схема становится интересной только тогда, когда ставки по кредитам снижаются до 10–12%, а арендные ставки остаются высокими.

Что выбрать: вклад или квартиру? Краткие выводы

Однозначного ответа на этот вопрос нет, так как выбор зависит от ваших финансовых целей, срока инвестирования и готовности к рискам. Давайте подведем итоги.

Когда стоит выбрать банковский вклад:

• Краткосрочные цели (1-3 года). Если вам нужны деньги в обозримом будущем, вклад обеспечит максимальную доходность при минимальных усилиях.
• Простота и предсказуемость. Вы точно знаете, какой доход получите, и не тратите время на управление активом.
• Высокая ликвидность. Вы можете забрать деньги (иногда с потерей процентов) в любой момент.
• Безопасность. Сумма до 1,4 млн рублей в одном банке застрахована государством.

Когда лучше инвестировать в недвижимость:

• Долгосрочные цели (от 5 лет). Недвижимость помогает защитить капитал от инфляции в долгосрочной перспективе.
• Создание пассивного дохода. Регулярные арендные платежи могут стать хорошим дополнением к основному заработку.
• Возможность получения двойной прибыли. Вы зарабатываете и на аренде, и на потенциальном росте стоимости самого актива.
• Материальность актива. Для многих владение физическим объектом психологически комфортнее, чем цифры на банковском счете.