Как пенсионеру сэкономить на налогах при продаже квартиры

Продажа квартиры — это не только важное жизненное событие, но и серьезная финансовая операция, которая часто влечет за собой обязанность уплатить налог на доходы (НДФЛ). Для многих, особенно для пенсионеров, сумма в 13% от стоимости жилья может оказаться существенной.

Однако законодательство предусматривает законные способы уменьшить или даже полностью избежать этого платежа. Разберемся, какие правила действуют для всех граждан и как ими грамотно воспользоваться, чтобы сохранить свои деньги.

Есть ли у пенсионеров особые льготы при продаже квартиры?

Важно сразу прояснить: в Налоговом кодексе нет специальных отдельных льгот для пенсионеров при продаже недвижимости. Правила едины для всех физических лиц. Статус пенсионера не освобождает от уплаты налога автоматически, но позволяет, как и всем остальным, использовать общие законные основания для его уменьшения.

Ключевым фактором, определяющим, нужно ли платить налог, является срок владения недвижимостью.

Когда налог с продажи платить не нужно

Основное правило — если вы владеете квартирой дольше минимального установленного срока, доход от ее продажи налогом не облагается. Декларацию в этом случае подавать тоже не нужно. Существует два минимальных срока владения.

Пять лет

Это стандартный минимальный срок владения для большинства случаев. Если квартира находилась в вашей собственности пять лет и более, вы полностью освобождаетесь от уплаты НДФЛ при ее продаже.

Три года

Срок владения сокращается до трех лет, если недвижимость была получена одним из следующих способов:

• По договору дарения от близкого родственника или члена семьи (супруга, родителя, ребенка, брата, сестры).
• В порядке наследования.
• В результате приватизации.
• По договору пожизненного содержания с иждивением.

Кроме того, трехлетний срок действует, если продаваемая квартира на момент сделки является вашим единственным жильем. Если у вас в собственности есть еще одна квартира или доля в ней, это правило уже не применяется, и минимальный срок владения снова составит пять лет.

Как уменьшить налог, если срок владения меньше минимального

Не всегда есть возможность ждать три или пять лет. Если продать квартиру нужно раньше, вы обязаны заплатить налог. Но не со всей суммы продажи, а с налогооблагаемой базы, которую можно легально уменьшить с помощью имущественного вычета. Закон предлагает два варианта на выбор.

Вариант 1: Уменьшение дохода на фиксированный вычет

Вы можете уменьшить сумму, полученную от продажи квартиры, на 1 000 000 рублей. Налог в этом случае рассчитывается по формуле: (Доход от продажи – 1 000 000 ₽) × 13%.

Например, если вы продали квартиру за 4 000 000 рублей, налог составит (4 000 000 – 1 000 000) × 13% = 390 000 рублей. Без вычета пришлось бы заплатить 520 000 рублей. Если стоимость квартиры меньше 1 млн рублей, налог платить не придется.

Вариант 2: Уменьшение дохода на сумму расходов

Этот способ позволяет вычесть из дохода от продажи документально подтвержденные расходы на ее покупку. Налог платится только с разницы. Формула: (Доход от продажи – Расходы на покупку) × 13%.

Если вы купили квартиру за 4 000 000 рублей и продали ее за 4 500 000 рублей, налог нужно будет заплатить только с прибыли в 500 000 рублей. Он составит 65 000 рублей. Если цена продажи равна цене покупки или ниже, то налога не будет.

К расходам также можно отнести затраты на капитальный ремонт, если квартира была куплена в состоянии «без отделки», что должно быть указано в договоре. Сохраняйте все чеки на стройматериалы и договоры с подрядчиками.

Вы имеете право самостоятельно выбрать, какой из двух вариантов вычета использовать. Проанализируйте свою ситуацию и выберите тот, который приведет к наименьшей сумме налога.

Что важно знать о кадастровой стоимости

Раньше некоторые продавцы пытались занизить сумму в договоре купли-продажи, чтобы уменьшить налог. Сейчас такая схема не работает. Налоговая служба при расчете НДФЛ сравнивает цену из договора с кадастровой стоимостью объекта.

Узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости можно, заказав выписку из ЕГРН на сайте Росреестра или через МФЦ.

Сроки подачи декларации и уплаты налога

Если у вас возникла обязанность уплатить налог с продажи квартиры, необходимо подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Сделать это нужно до 30 апреля года, следующего за годом продажи.

Саму сумму налога необходимо уплатить до 15 июля того же года. Подавать декларацию обязаны все, кто продал жилье раньше минимального срока владения, даже если по расчетам налог равен нулю (например, цена продажи равна цене покупки). К декларации нужно приложить документы, подтверждающие ваше право на вычет. За непредставление декларации предусмотрен штраф.

Что нужно запомнить

Чтобы сэкономить на налогах при продаже квартиры, важно помнить несколько ключевых моментов. Мы собрали их в краткий список:

• Статус пенсионера. Он не дает прямых льгот при продаже жилья, действуют общие для всех правила.
• Минимальный срок владения. Если вы владели квартирой 3 года (в особых случаях) или 5 лет (в общем случае), налог платить не нужно.
• Имущественные вычеты. Если продаете раньше, используйте вычет: либо фиксированный в 1 млн рублей, либо в размере расходов на покупку.
• Выбирайте выгодный вариант. Всегда считайте, какой из двух типов вычета позволит вам заплатить меньше налога.
• Кадастровая стоимость. Занижать цену в договоре бессмысленно — налоговая все равно будет ориентироваться на кадастр.
• Сроки. Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля и уплатите налог до 15 июля года, следующего за годом продажи.