Рынок недвижимости в 2024 году: основные тенденции

Покупка квартиры или дома — одно из самых значимых финансовых решений в жизни многих людей. Состояние рынка недвижимости напрямую влияет на семейные бюджеты, инвестиционные стратегии и экономику страны в целом. Последние несколько лет эта сфера переживала серьезные потрясения: цены то взлетали на фоне льготных программ, то замирали в ожидании, то падали под давлением внешних факторов.

Чтобы принять взвешенное решение о покупке или продаже жилья, важно понимать, какие силы управляют этим рынком. Давайте разберемся, что формирует цены на недвижимость, как менялась ситуация в 2022–2023 годах и какие тенденции определяют рынок в 2024 году.

Ключевые факторы, влияющие на цены

Как и на любом другом рынке, стоимость недвижимости определяется балансом спроса и предложения. Однако факторы, которые на них влияют, специфичны и могут сильно различаться для первичного рынка (квартиры от застройщиков) и вторичного (продажа от собственников).

Существует распространенное мнение, что недвижимость — это актив, который всегда растет в цене. На практике это не совсем так. События 2022 года показали, что стоимость жилья может и снижаться, а из-за падения спроса его становится трудно продать. Часто рост цен в рублях был связан не столько с увеличением реальной стоимости жилья, сколько с ослаблением национальной валюты.

Как формируется спрос

Спрос на жилье напрямую зависит от экономической ситуации в стране и финансовых возможностей граждан. Покупка квартиры — это серьезные затраты, и лишь немногие могут позволить себе такую сделку без привлечения заемных средств. Большинству покупателей необходима ипотека.

Ключевым регулятором спроса выступает ставка по ипотечным кредитам. Когда ставки низкие, кредиты становятся доступнее, и население активнее покупает жилье. При высоких ставках брать заем невыгодно, спрос падает, что может привести к снижению цен. Однако на поведение покупателей влияют и их ожидания. Если люди уверены, что ставки будут расти и дальше, они могут поспешить с покупкой даже в не самых выгодных условиях, чтобы не стало еще хуже.

Как формируется предложение

На первичном рынке предложение зависит от активности застройщиков. Рост цен на стройматериалы, нехватка рабочей силы или сложности с получением проектного финансирования могут привести к замедлению строительства и сокращению числа новых объектов. Чем меньше предложение, тем выше цены на новостройки.

На вторичном рынке ситуация сложнее. Например, в 2022 году массовый отъезд граждан привел к резкому росту предложения: люди срочно продавали квартиры, часто с большими скидками. Это вызвало заметное падение цен на вторичное жилье.

Рынок недвижимости в 2022 году: турбулентность и адаптация

2022 год стал для рынка настоящим испытанием. Весной наблюдался пик активности: на фоне неопределенности люди стремились вложить деньги в недвижимость, что привело к резкому росту числа сделок. Однако затем начался спад, вызванный сразу несколькими факторами:

• Резкий рост ставок по ипотеке после повышения ключевой ставки ЦБ.
• Сокращение рабочих мест и уход с рынка иностранных компаний.
• Общая экономическая неопределенность из-за санкций.

Снижение активности продолжалось до конца лета, после чего рынок начал постепенно восстанавливаться. Однако осенние события вновь изменили баланс: предложение значительно превысило спрос, и цены снова пошли вниз. К концу года стоимость квартир на вторичном рынке лишь ненамного превышала январские показатели.

Еще одной особенностью того периода стал рост числа сделок по доверенности из-за отъезда собственников за границу. Это снижало доверие покупателей и делало рынок менее прозрачным.

В результате застройщики на первичном рынке также столкнулись с трудностями: спрос упал, а себестоимость строительства выросла. Это привело к появлению различных акций и спецпредложений, таких как «ремонт в подарок» или субсидированные ставки от застройщика.

Что происходило с недвижимостью в 2023 году

В 2023 году ситуация начала стабилизироваться. В первом полугодии цены вышли на плато. На первичном рынке спрос заметно оживился: количество сделок выросло на 38% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года, во многом благодаря действию льготных ипотечных программ.

На вторичном рынке также наблюдался постепенный рост. К концу лета ажиотаж усилился на фоне ослабления рубля и ускорения инфляции — граждане вновь стали рассматривать недвижимость как способ сберечь накопления. С августа по сентябрь в городах-миллионниках цены выросли в среднем на 1,6%. Однако пик спроса пришелся на август, а уже в сентябре активность покупателей пошла на спад.

Ключевой проблемой, которую стали отмечать регуляторы, стал растущий разрыв в ценах между первичным и вторичным рынками, а также высокий уровень закредитованности населения.

Прогноз для рынка недвижимости на 2024 год

Ключевым событием, определившим вектор развития рынка в 2024 году, стало многократное повышение ключевой ставки ЦБ во второй половине 2023 года. Это привело к удорожанию стандартных ипотечных программ и сделало покупку жилья для многих недоступной.

Высокие ставки охладили спрос, особенно на вторичном рынке. Многие потенциальные покупатели отложили сделки и переключились на рынок аренды, что спровоцировало рост арендных ставок. На первичном рынке спрос поддерживается за счет льготных программ, но и их условия постепенно ужесточаются.

Для покупателей, имеющих сбережения или одобренную льготную ипотеку, текущая ситуация может быть выгодной. Отсутствие ажиотажного спроса дает больше времени на выбор объекта и создает условия для торга с продавцами на вторичном рынке.

В то же время для застройщиков стоимость проектного финансирования также выросла. Это может привести к росту цен на новостройки в долгосрочной перспективе или к замедлению темпов вывода на рынок новых проектов.

Что нужно запомнить

Рынок недвижимости в 2024 году остается сложным и зависимым от макроэкономических факторов. Вот ключевые выводы:

• Высокая ключевая ставка — главный сдерживающий фактор. Она делает стандартную ипотеку дорогой и охлаждает спрос, особенно на вторичном рынке.
• Льготные программы продолжают поддерживать рынок новостроек, но их условия ужесточаются, что снижает их эффективность.
• Разрыв цен между «первичкой» и «вторичкой» сохраняется. Новостройки остаются дорогими из-за льготной ипотеки, а цены на вторичное жилье находятся под давлением.
• Спрос смещается в сторону аренды. Те, кто не может позволить себе ипотеку, вынуждены снимать жилье, что приводит к росту арендных ставок.

Ожидается, что снижение ключевой ставки может начаться не ранее второй половины 2024 года. До этого момента рынок, скорее всего, будет находиться в состоянии стагнации, а покупателям и продавцам придется адаптироваться к новым реалиям.